디딤돌 대출은 서민이 주택을 구입하는데 있어 목돈을 정부로부터 저리로 빌려 주택(아파트, 빌라 등)을 매입할 수 있는 대출입니다. 디딤돌 대출의 유형에는 생애최초, 신혼부부, 다자녀(2자녀 이상)가 있으며 대출에 있어 유리한 조건을 제공하고 있습니다. 디딤돌 대출의 자격조건과 이자에 대해 자세히 알아보겠습니다.
1. 디딤돌 대출 개요
디딤돌 대출은 무주택 서민에게 정부에서 저금리로 주택(아파트, 빌라 등)을 구입할 수 있는 대출 자금을 말합니다.
디딤돌 대출은 정부에서 지원하기 때문에 저렴한 금리와 유리한 조건으로 주택을 구입할 수 있고 대출 한도 및 상환 조건이 확정되어 있어 은행대출과 달리 훨씬 안정적인것이 장점입니다.
디딤돌 대출은 만 19세이상 무주택자로서 전용면적은 국민주택 규모인 85㎡(수도권이 아닌 지방 읍면동은 100㎡) 이하의 평가액 5억원이하의 주택(생애최초, 2자녀 이상 가구는 6억원)을 구입하는데 디딤돌 대출을 이용할 수 있습니다.
2. 디딤돌 대출 요약
디딤돌 대출은 크게 보면 하나의 덩어리 이지만 구체적으로는 3가지 유형으로 나눠 볼 수 있습니다. 3가지 유형의 차이는 부부합산 소득의 인정범위이며 다음과 같습니다.
- 무주택 구입자 : 부부합산 소득이 연간 6천만원 이하
- 생애최초 또는 2자녀이상 다자녀 주택구입자 : 부부합산 소득이 연간 7천만원 이하
- 신호부부 주택구입자 : 부부합산소득이 연간 8천5백만원 이하
대출 금리는 연간 2.65%~3.95%로 고정금리 또는 5년 단위 변동금리를 선택할 수 있습니다.
대출한도는 최대 4억원 이내입니다.
대출기간은 10년, 15년, 20년, 30년으로 1년거치 또는 비거치를 선택할 수 있습니다.
거치란 이자만 내는 기간을 의미하며 거치기간이 끝나면 대출기간만큼 이자와 원금을 분할상환(원리금균등분 또는 원금균등분할)합니다.
3. 디딤돌 대출 한방 정리표
| 구분 | 내용 | 비고 | |
| 대 출 자 | 소유주택 | 무주택 세대주 | 세대원 전원 무주택 |
| 소득기준 | 부부합산 6천만원 이하 생애최초, 다자녀 7천만원 이하 신혼부부 8천5백마원 이하 | 세전 1년간 소득액 다자녀는 2자녀 이상 | |
| 자산기준 | 보유자산 4억6,900만원 이하 | 2024년 기준 | |
| 나이 | 만 30세 미만 미혼이나 단독세대는 대출 불가함 | ||
| 대 출 내 용 | 대출한도 | 최대 2.5억원 이하 생애최초 3억원 이하 신혼부부, 다자녀 4억원 이하 공통 : LTV 70%, DTI 60% 이내 | |
| 대출금리 | 연간 소득 4천만원이하 : 2.45~3.05% 연곤 소득 8천5백만원이하 : 3.05~3.55% | ||
| 대출기간 | 만기 10년, 15년, 20년, 30년 | 1년거치 또는 무거치 | |
| 구 매 주택 | 전용면적 | 전용면적 85㎡(지방 읍면동 100㎡) 이하 | |
| 주택금액 | 생애최초는 5억원 이하 신혼부부, 다자녀는 6억원 이하 | ||
| 용도 | 주거용도만 가능(주거용 오피스텔은 불가) | ||
LTV, DTI, DSR 설명
LTV(Loan To Value)와 DTI(Debt To Income)는 대출 심사에서 중요한 요소인데 LTV는 주택 담보 대출 시 주택 가격 대비 대출 금액의 비율을 의미하며, 일반적으로 70% 이하로 설정됩니다
DTI는 총 소득 대비 부채 상환 비율을 나타내며, 보통 60% 이하로 유지해야 됩니다.
| LTV | DTI | DSR |
| • 물건에 대한 담보 가치 • LTV 비율만큼만 대출이 해줌 | • 부동산에 대해 이자를 감당할 수 있는 만큼 해줌 • 해당 부동산의 대출을 갚아나갈 수 있느냐 확인 | • 총부채 이자를 감당할 수 있는 만큼 대출 • 요새 대출원금상환 거치기간 없거나 있어도 1년임 • 은행은 법 테두리 안에서 대출 해주기 위해 30년 만기로 늘림 (3억 빌렸다 가정, 30년 분할 상환이니 매년 1천만원 갚으면 됨) • 요새는 만기 기간이 길어 크게 걱정할 필요가 없음 |
| ex:) LTV 60%, 10억 물건 대출 ➡ 10억 X 60% = 6억 | ex:) DTI 50%, 6억의 이자가 월 150만원이라면.. ➡ 150만원의 2배인 300만원의 소득증빙 필요 | ex:) 보유 부동산이 3채 각별 150만원 이자이라면.. ➡ 150만원 x 3 = 450만원 (450만원의 소득증빙 필요) |
4. 2024년 12월 2일부터 변경되는 디딤돌대출 규정과 영향
2024년 12월 2일부터 수도권 소재 아파트를 대상으로 디딤돌대출의 ‘방 공제’ 면제가 불가능해집니다. 이로 인해 실질적으로 대출 한도가 줄어들게 됩니다.
(1) 방 공제란?
‘방 공제’는 대출을 받을 수 있는 금액의 한도를 계산할 때 주택에 세입자가 이미 있는 경우 해당 세입자의 최우선변제금을 차감하는 것을 말합니다. 지금까지는 보증보험 가입 시 ‘방 공제’ 금액을 포함해 대출이 가능했으나, 12월부터 방 공제가 필수로 적용되면 대출 한도가 줄어들게 됩니다.
(2) 현재 최우선변제금(소액임차보증금)
- 서울: 5,500만 원
- 경기·인천 과밀억제권역: 4,800만 원
예시: 경기도에서 5억짜리 아파트 구입할 경우
- 기존: 5억 원 X 주택담보대출비율(LTV) 70% – 방 공제 없음 = 3억 5,000만 원 대출 가능
- 개정: 5억 원 X 주택담보대출비율(LTV) 70% – 방 공제 4,800만 원(최우선변제금) = 3억 200만 원 대출 가능
(3) 방 공제 없이 대출을 받으려면?
달라지는 ‘디딤돌대출 맞춤형 관리 방안’은 12월 2일 신규 대출 신청분부터 적용됩니다. 구축 아파트를 매입한다면 12월 1일까지 매매계약을 맺어야 방 공제 적용 없이 대출받을 수 있습니다. 다만 기존 세입자의 임차계약이 남아있어 즉시 입주가 곤란하다면 잔금일이 내년 상반기까지인 경우에 한해 방 공제가 적용되지 않습니다.
또한, 신생아 특례 대출이나 전세사기 피해자는 기존과 같이 방 공제 면제 혜택을 받을 수 있습니다.
(4) 수도권 신규 분양 아파트 후취담보대출 제한
수도권에서 신규 분양 아파트를 살 때는 디딤돌대출을 받을 수 없게 됩니다. 대출 대상 부동산을 담보로 잡을 수 없을 때 먼저 돈을 빌려준 뒤 주택 완공으로 소유권 설정이 가능할 때 담보를 설정하는 후취담보대출을 중단하는 데 따른 것입니다.
신축 아파트 준공 전, 등기 없이도 우선 돈을 빌려주는 ‘후취 담보’ 대출의 경우 내년 상반기 입주 단지까지만 가능할 전망입니다. 신규 분양 아파트의 입주자 모집 공고가 다음 달 1일까지 이뤄지고, 공고문상 입주 예정월이 내년 6월 이내라면 후취담보대출을 받을 수 있습니다. 단, 이때도 방 공제는 적용됩니다.
(5) 생애최초 주택구입자, 저소득 가구, 신생아 특례대출 적용 여부
생애최초 주택구입자의 경우 LTV는 80%로 유지해 지원하되, 방 공제 의무 적용, 후취담보 제한 등의 조치는 그대로 적용하기로 했습니다.
또한, 대출 축소로 인한 상대적 부담이 큰 점을 고려해 연소득이 4,000만 원 이하인 저소득 가구가 3억 원 이하 저가 주택을 구입할 경우에는 디딤돌대출 관리 방안 적용을 배제하기로 했습니다.
국토교통부는 저출생에 대응하기 위해 신생아 특례대출은 이번 관리 방안에서 배제하기로 결정하였습니다.
5. 디딤돌 대출 이용절차 및 제출서류
(1) 이용절차
- 대출 조건 확인 : 주택도시기금이나 은행상담(우리, 국민, 기업, 농협, 신한은행 만 가능)을 통해 대출 기본정보를 확인합니다.
- 대출상담 및 대출금액 산정 : 주택도시기금 사이트를 통해 대출을 신청한 후 은행을 방문해 필요한 추가서류를 제출합니다.
- 대출심사 : 대출이 적격한지 자격심사, 소득심사, 자산심사를 진행합니다.
- 대출승인 : 대출 가능 여부와 대출한도를 확정합니다.
- 대출금 수령 : 은행을 통해 대출을 실행하여 대출금을 수령합니다.
(2) 준비서류
- 본인확인 : 주민등록증, 운전면허증, 여권 중 택1
- 대상자확인 : 주민등록등본
합가기간 확인 등 필요시 주민등록초본
단독세대주 또는 배우자 분리세대 : 가족관계증명원
배우자 외국인, 재외국민 또는 외국국적동포 : 외국인등록증 또는 국내거소신고사실증명
결혼예정자 : 예식장계약서 또는 청첩장 - 재직 및 사업영위 확인 : 건강보험자격득실 확인서
(근로소득) 필요시 사업자등록증이 첨부된 재직증명서
(사업소득) 사업자등록증
상기와 같은 방법으로 확인이 불가능한 경우에는 경력증명서, 위촉증명서, 고용계약서 등 이와 유사한 형태의 계약서 등 - 소득확인 : 소득구분별 아래의 서류
(근로소득) 세무서(홈텍스)발급 소득금액증명원 또는 ISA 가입용 소득확인증명서, 연말정산용 원천징수영수증(원천징수부 등 포함), 급여내역이 포함된 증명서 (재직회사가 확인날인한 급여명세표, 임금대장, 갑근세 원천징수 확인서, 일용근로소득지급명세서) 중 택1
(사업소득) 세무서(홈텍스)발급 소득금액증명원 또는 ISA 가입용 소득확인증명서, 사업소득 원천징수영수증(연말정산용), 세무사가 확인한 전년도 과세표준확정신고 및 납부 계산서 중 택1
(연금소득) 연금수급권자확인서 등 기타 연금수령을 확인할 수 있는 지급기관 증명서 (연금수령액이 표기되지 않은 경우 연금수령 통장)
(기타소득) 세무서(홈텍스)발급 소득금액증명원
(무소득) 신고사실없음 사실증명원
(소득 추정 시) 최근 2개년도 건강보험/국민연금 납부확인서 - 주택관련 : 토지/건물 등기사항전부증명서, 매매계약서(또는 분양계약서), 인감증명서
용도 확인 필요시 : 건축물관리대장
경매(공매)에 의한 주택취득시 : 경락허가서(매각결정통지서)
소유권 이전 후 대출 취급 시 : 등기권리증
임대차 있는 경우 : 임대차계약서
6. 디딤돌 대출 자주 묻는 질문(FAQ)
대출금리는 어떻게 결정되나요?
대출금리는 시장 금리에 따라 변동되며, 대출 심사 시 결정됩니다.
신청 후 대출 승인은 얼마나 걸리나요?
대출 심사 기간은 보통 1주일 이내입니다.